“这是最大的存量”顶层设计下土地二级市场正在盘活

“这是最大的存量”顶层设计下土地二级市场正在盘活

2019-07-25 10:55:29 浏房 新闻来源: 中国房地产报 编辑:魏泽贤

 焦点 | “这是最大的存量” 顶层设计下土地二级市场正在盘活


  来源:中国房地产报


  中房报记者 秦龙|北京报道


  这是首个专门规范土地二级市场的重要文件,也是一个具有深远意义的顶层设计方案。


  7月19日,国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(以下简称“指导意见”),提出了完善土地二级市场的主要任务。三天后,自然资源部就指导意见相关内容进行了政策解读。


  “这是新时代下完善我国土地二级市场的顶层设计,确立了一系列基础性、系统性制度安排。”自然资源部开发利用司副司长陈国庆在会上指出。


  多位土地市场人士在接受中国房地产报记者采访时表示,指导意见的出台可谓意义深远。随着二级市场土地使用权转让、出租、抵押等交易规则确立,意味着存量土地市场盘活,我国土地资源配置将主要从靠增量向“增量和存量”共存的市场转变。


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  试点先行 全国总结经验


  长期以来,土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分,是资源要素市场的重要内容。随着我国在改革开放之初确立了土地有偿使用制度后,40多年来,以政府供应为主的土地一级市场取得长足发展,形成了相对完善的制度体系;但以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场发展却相对滞后。


  “土地一级市场体现在土地所有者与使用者的关系,土地二级市场则主要是土地使用权人之间的交易行为。从改革开放以来,从土地市场整体发展的建设情况看,土地一级市场日趋活跃,交易规则逐步规范健全,交易量和交易额不断增长。但与土地一级市场相比,二级市场长期处于自发分散状态,面临问题较多。主要体现在交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等方面。”自然资源部开发利用司副司长陈国庆表示。


  问题发现,试点先行。中国房地产报记者注意到,早在2017年初,原国土资源部便印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》,全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作,试点地区涉及30个省(区、市)的34个市县(区)。


  自然资源部亦称,2017年1月,经党中央、国务院同意,我部在北京市房山区等全国34个市(县、区)开展为期两年的土地二级市场试点。自然资源部介绍,从两年试点情况看,试点地区的土地二级市场交易规则体系不断完善,土地交易的宗数、面积、价款都出现大幅增长,极大激发了市场配置土地资源的潜力,取得了积极成效。


  来自自然资源部的试点数据显示,试点期间,34个试点地区共出台各类交易细则和配套措施337份,形成了较为完善的土地二级市场政策体系,保障交易有章可循,市场主体积极参与、各类交易日趋活跃、交易量明显提升。34个试点地区共转让土地6112宗,面积10.5万公顷(157.5万亩),成交金额968.74亿元,转让宗数同比增长21.1%,面积增长了16倍,成交金额同比增长96.8%;出租土地6117宗,面积0.56万公顷(8.4万亩),其中19个试点地区收取划拨土地出租收益4.02亿元,同比增长7.2%;抵押土地26084宗,面积6.17万公顷(92.5万亩),涉及金额22050亿元,抵押宗数和金额同比分别增长28.8%和52.2%.


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  文件出台 意义影响深远


  “试点坚持问题导向和目标导向,重点探索解决当前土地二级市场存在的‘交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府的服务和监管不完善’等四方面问题,着力破解‘要素流通不畅,存量土地资源配置效率低,制约和影响经济高质量发展’的改革难题。”陈国庆称,在全面总结试点经验的基础上,我部会同有关方面,形成了指导意见。


  “与土地一级市场中政府同时行使所有者职责和履行监管者职责不同,政府在土地二级市场中的职责和作用主要是制定交易规则,保障公平竞争,加强服务监管,维护市场秩序,弥补市场失灵。”自然资源部自然资源开发利用司司长郑凌志表示。


  谈及指导意见出台的意义,陈国庆在会上指出,这是首个专门规范土地二级市场建设的国务院文件,将充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,从根本上解决交易门槛过高、流转不畅问题,促进土地资源合理配置和节约集约利用,为高质量发展提供用地保障。


  中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产报记者表示,“随着放宽入市主体和可交易土地性质的这一指导意见的逐步实施,土地交易二级市场的市场规范和交易秩序有望得到有关法规保障,将有效推动土地使用权相关流转,提高存量土地资源使用效率,形成一二级市场规范并行的市场格局。”柏文喜表示。


  一位不愿具名的地方土地部门人士对中国房地产报记者表示,土地二级市场是土地市场体系的组成部分,也是最大的存量部分。随着二级市场的土地使用权转让、出租、抵押等交易规则的确立,意味着这个存量土地的盘活,我国土地资源配置也将从“依靠增量”走向“依靠存量”的转变。


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